property investment for non-residents" style="width:100%;display:block" loading="lazy">Процесс покупки
Выбор недвижимости → согласование условий → подписание меморандума (Форма F) → внесение депозита 10% на эскроу-счёт → завершение проверки благонадёжности → подписание договора купли-продажи → передача в DLD → уплата сбора за передачу DLD в 4% + административный сбор 580 дирхамов. Весь процесс занимает 2–6 недель для готовой недвижимости. Для объектов на стадии строительства договор купли-продажи заключается с застройщиком, а завершение следует графику строительства.
Варианты владения
Три структуры: личное имя, офшорная компания JAFZA Offshore или материковая LLC. Личное имя — самый простой вариант, но создаёт проблемы преемственности: по праву ОАЭ активы умерших иностранных граждан могут подпадать под нормы наследования по шариату, если не зарегистрировано завещание DIFC. Владение через офшорную компанию обеспечивает защиту активов и ясность преемственности, но добавляет годовые затраты на обслуживание. Материковая LLC обеспечивает максимальную гибкость, но вводит корпоративный налог на доход от аренды.
Визовые последствия
Недвижимость стоимостью от 750 000 дирхамов ранее квалифицировала на 2-летнюю инвесторскую визу. Реформы апреля 2026 года полностью отменили этот порог для единоличных владельцев. Недвижимость стоимостью от 2 млн дирхамов квалифицирует на «Золотую визу» — без требования о первоначальном взносе в 50% с февраля 2026 года. Для нерезидентов, рассматривающих в перспективе резидентство ОАЭ, инвестиции в недвижимость служат двойной цели: генерирование дохода и путь к резидентству.
Налоговый режим
Налога на недвижимость в Дубае нет. Налога на прирост капитала при продаже личной недвижимости нет. Доход от аренды недвижимости, удерживаемой лично, не облагается корпоративным налогом. Однако недвижимость, удерживаемая через компанию, облагается 9%-ным корпоративным налогом с чистого дохода от аренды, превышающего 375 000 дирхамов. Сбор за передачу DLD в 4% при покупке — основная транзакционная издержка. Годовые сервисные сборы варьируются по зданию и сообществу — обычно 10–25 дирхамов за квадратный фут.
Похожая аналитика
Блокчейн-пилот Земельного департамента Дубая: что токенизация недвижимости означает для структур владенияDLD запустил пилот, интегрирующий права собственности на недвижимость на основе блокчейна в земельный реестр. Дробное … Доходность от аренды недвижимости в Дубае: полный анализ 2026 года по районам и типамОт 8,5% в JVC до 4,5% на Palm Jumeirah. Данные о доходности от аренды по районам и типам недвижимости со структурным … Резидентство ОАЭ через инвестиции в недвижимость: правила 2026 года и квалификационные порогиИнвестиции в недвижимость остаются одним из самых доступных путей к резидентству ОАЭ. Излагаем действующие пороги, …Что на самом деле может купить покупатель-нерезидент
Иностранные граждане — резиденты или нерезиденты — могут владеть недвижимостью во фригольд в назначенных фригольд-районах Дубая. Эти районы охватывают большинство премиальных и среднерыночных застроек города: Downtown, Dubai Marina, Palm Jumeirah, Business Bay, Dubai Hills, Jumeirah Beach Residence, Dubai Creek Harbour, MBR City, Damac Hills, Arabian Ranches, Emirates Hills и десятки других. Нефригольдовые («местные») районы остаются ограниченными для граждан ОАЭ и ССАГПЗ. В Абу-Даби действует аналогичный режим назначенных районов; Шарджа работает по 100-летнему узуфрукту, а не фригольду; Северные эмираты следуют разным системам, но в целом разрешают иностранное владение в назначенных зонах.
Полная структура транзакционных издержек
| Издержка | Ставка / сумма | Плательщик |
|---|---|---|
| Сбор за передачу DLD | 4% от цены покупки | Покупатель (иногда делится 50/50) |
| Регистрация в офисе доверенного регистратора | 4000 дирхамов (>500 тыс. дирхамов) или 2000 дирхамов (≤500 тыс. дирхамов) | Покупатель |
| Выдача свидетельства о праве собственности | 580 дирхамов | Покупатель |
| Регистрация ипотеки (при финансировании) | 0,25% от суммы кредита + 290 дирхамов | Покупатель |
| Комиссия агента по недвижимости | 2% (типично) | Покупатель |
| Оценка недвижимости (при ипотеке) | 2500 – 3500 дирхамов | Покупатель |
| Письмо об отсутствии возражений (NOC) от застройщика (перепродажа) | 500 – 5000 дирхамов | Продавец (на практике: покупатель часто платит по итогам переговоров) |
| Административные сборы DLD (объекты на стадии строительства) | 3000 – 5000 дирхамов | Покупатель |
Три пути к праву собственности
Право собственности можно оформить в трёх структурах, каждая с разными налоговыми последствиями и последствиями для преемственности. Прямое личное владение — самый простой вариант: имя покупателя в свидетельстве о праве собственности, единоличное административное распоряжение. Через компанию ОАЭ (материковую или в назначенных свободных зонах, таких как DIFC) обеспечивает владение через юридическое лицо, полезное для планирования наследства, договорённостей с несколькими владельцами и защиты активов; однако это не избавляет от корпоративного налога ОАЭ, если компания получает доход от аренды (доход от аренды при корпоративном налоге облагается по стандартной ставке 9% сверх порога в 375 000 дирхамов). Через офшорную SPV — обычно RAKICC, JAFZA Offshore или SPV в ADGM — распространённая структура для семейного владения и конфиденциальности, но доход от аренды из источников в ОАЭ остаётся в налоговой сети ОАЭ независимо от юридической юрисдикции SPV.
Реальность ипотеки для нерезидентов
Банки ОАЭ кредитуют нерезидентов, но на более жёстких условиях, чем резидентов. Типичное соотношение «кредит/стоимость» — 50–60% для нерезидентов (против 75–80% для резидентов); минимальный размер кредита — около 1 млн дирхамов; процентные ставки обычно на 50–100 базисных пунктов выше ставок для резидентов; проверка дохода более строгая, требуются банковские выписки и налоговые декларации из страны проживания. Предварительное одобрение необходимо до подписания договора купли-продажи — выход из финансирования после принятия обязательства обходится дорого. Два из трёх крупнейших банков ОАЭ имеют специализированные отделы ипотеки для нерезидентов.
Связь недвижимости и визы
Владение недвижимостью открывает резидентские визы ОАЭ на двух порогах: 750 000 дирхамов (3-летняя виза инвестора в недвижимость, продлеваемая) и 2 000 000 дирхамов (10-летняя «Золотая виза», продлеваемая). Критически важные условия: недвижимость должна быть готовой (не на стадии строительства), ипотечная недвижимость квалифицируется только при внесённой покупателем сумме 1 млн дирхамов или более, а совместное владение с супругом/супругой засчитывается обоим. Арифметика — сочетание дохода, прироста капитала и ценности визы — часто делает одну квартиру в Дубае более эффективным резидентством за инвестиции, чем программы гражданства нескольких юрисдикций.
Чем полезна Polaris
Для покупок высокой стоимости вопрос корпоративного структурирования более значим, чем выбор самой недвижимости. Выбор между личным правом собственности, операционной компанией ОАЭ, офшорной SPV и фондом влияет на преемственность, налоговый риск семьи в стране проживания, защиту активов и текущие издержки администрирования. Корпоративное структурирование и услуги по созданию фондов в Polaris чаще всего сочетаются с консультированием по недвижимости, когда покупка превышает 5 млн дирхамов или когда есть контекст семейного офиса.
- Владение во фригольд открыто для всех иностранцев в назначенных районах — большинство премиального и среднерыночного Дубая.
- Структура транзакционных издержек обычно составляет 6,5–7,5% сверх цены покупки для покупателей за наличные.
- Право собственности может быть личным, на компанию ОАЭ или на офшорную SPV — у каждого варианта разные последствия для преемственности и налогов.
- Ипотека для нерезидентов: соотношение «кредит/стоимость» 50–60%, минимальный кредит 1 млн дирхамов, строгая проверка дохода.
- Недвижимость на 750 тыс. дирхамов открывает 3-летнюю визу; на 2 млн дирхамов — 10-летнюю «Золотую визу».
Взгляд Polaris
Polaris консультирует инвесторов-нерезидентов по структурированию приобретения недвижимости — от выбора структуры владения до интеграции с визой, налогового планирования и постоянного управления комплаенсом.
Записаться на консультацию →